Como calcular INCC? Veja como funciona o índice e sua aplicação

Você sabe como calcular INCC?

De acordo com a Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) foi o primeiro índice desenvolvido para monitorar a evolução dos preços de materiais, serviços e mão-de-obra destinados à construção de residências no Brasil. Além do mais, ele compõe o Índice Geral de Preços (IGP) da FGV IBRE.

Podemos dizer que este é um dos índices mais usados atualmente em financiamentos, principalmente se tratando de imóveis na planta.

Caso você trabalhe negociando móveis ainda em construção, é provável que já tenha ouvido a respeito deste indicador, visto que ele está muito presente em construtoras como uma maneira de calcular reajustes de parcelas dos financiamentos imobiliários, por exemplo.

É por meio desse tipo de negociação que várias dúvidas podem aparecer, tais como: como fazer este cálculo? Por que ele é tão importante? Ele é seguro e confiável? Entre outras questões, o que nos levou a criar  este conteúdo especialmente para saná-las.

Boa leitura!

O que é o INCC?

O cálculo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é realizado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é útil para o reajuste do valor devedor no período da construção de um imóvel.

É usada, por exemplo, na base de mudanças dos valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Tais dados são para consulta em certas capitais que falaremos adiante.

Vale ressaltar aqui que INCC independe de variações econômicas (que nós sabemos que ocorrem muito). A diferença no cálculo deste indicador é, portanto, os índices dos preços vistos em certo panorama geral, que mencionaremos ao longo deste conteúdo.

– Quem determina o valor do índice?

Desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas, o INCC apareceu como sendo o primeiro índice oficial de custo na área da construção civil no país, por volta dos anos 1950. Na época era conhecido como Índice de Custos de Construção (ICC) e exclusivo para o mercado imobiliário da então capital Rio de Janeiro.

Logo, os custos das construções ao redor do Brasil começaram a ser analisados pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) e, hoje, este é um importante índice para análise da compra de imóveis ainda na planta, sendo seu controle e divulgação feito pela FGV mês a mês, com valor que explora um panorama geral e não depende de oscilações da economia.

– Periodicidade da atualização do INCC

Normalmente, o INCC costuma ser divulgado a cada mês pela FGV. Isso porque, ele é uma base de reajuste de valores de imóveis adquiridos na planta por meio de financiamento. Sendo assim, sua divulgação passa a ser essencial para se montar tal base e para que compradores não sejam lesados, por exemplo.

Mas por que isso?

O cálculo do INCC é usado, geralmente, por construtoras na hora de elaborar um contrato, pois este mede o aumento de insumos na construção. É por este motivo, que o valor do imóvel varia, não sendo o mesmo do contrato de compra e vendo ao final. Não é à toa que muitos especialistas alertam quanto aos cuidados ao optar por um financiamento de imóvel. 

É preciso realmente atenção a este ponto para não se dar conta da cobrança depois e acabar atrasando as parcelas (ou até não ter dinheiro para quitar o imóvel e ficar com uma dívida acima do que seria a princípio). Afinal, sabemos que todos têm o sonho da casa própria e não queremos que este sonho vire pesadelo, não é mesmo?

Portanto, lembre-se que o valor de início do contrato não deve ser a única variação inclusa no orçamento familiar.

Quais preços do mercado são analisados para levantamento do INCC?

O INCC normalmente calcula os preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Com isso, ele subdivide em custos estruturais, custos de instalações e custos de acabamento. Estas são as informações que as companhias da construção civil têm acesso pela FGV e podem, a partir destes dados, fazer sua média de preços e pesos no momento.

Mas, sem dúvidas, você ainda deve estar se perguntando o porquê de se calcular este índice, não é mesmo? Pois nós te daremos esta resposta a seguir. Acompanhe!

Para que serve o INCC?

O INCC está presente atualmente em diferentes estados do país. Este indicador calculado mês a mês pela FGV tem como seu principal objetivo o de ser usado como base para o valor de imóveis ainda na planta. Costuma ter suas vantagens, especialmente para construtoras por medir e verificar o aumento de insumos na área de construção civil.

Ele passou a ser tão essencial para as construtoras, especialmente, que com o avanço da tecnologia, avanços neste sentido foram sendo aplicados a ele. Hoje, inclusive, há a possibilidade de ser calculado de forma totalmente online e segura.

Ou seja, podemos resumir que o INCC serve para que os compradores e vendedores não saiam no prejuízo e tenham uma base de cálculo sólida e independente de oscilações da economia brasileira, por exemplo.

Qual é a abrangência geográfica do INCC?

Como dissemos, no início quando surgiu, o INCC era exclusivo para o Rio de Janeiro. Porém, o tempo foi passando e foi preciso que ele abrangesse outras capitais ao redor do país. Atualmente o INCC é um importante índice do mercado imobiliário e a FGV calcula a média ponderada de gastos na construção civil nas seguintes regiões:

• Belo Horizonte;
• Brasília;
• Porto Alegre;
• Recife;
• Rio de Janeiro;
• Salvador;
• São Paulo.

Qual é a importância do INCC para a construção civil?

O cálculo do INCC, como você já deve prevê se leu até aqui, é muito importante, em especial para as construtoras na hora de fazer os reajustes que necessitam no final das obras. Isso porque, sabemos que há muitas variações do mercado e mudanças de preços que afetam a construção civil de empreendimentos já em negociação.

O indicador, por sua vez, trata-se de uma estimativa atestada para que os compradores quitem com os custos em distinção do orçamento inicial. Ou seja, o valor do imóvel na planta, negociado inicialmente, não será o mesmo ao final de sua construção. Por isso, o comprador precisa ficar atento para conseguir quitar tudo que precisa.

Por mais que o INCC seja independe de oscilações que ocorrem na economia, é fato que ele mexe com ela e com os investimentos em questão como bolsa de valores, taxa SELIC e, obviamente, aquele que tem sido muito atraente atualmente – os fundos imobiliários (FII)

Vale ressaltar, no entanto, que – diferente do impacto em outros tipos de investimentos – o impacto que o INCC tem nos FIIs é de forma indireta (sim! é isso mesmo!). Seu impacto é indiretamente porque os fundos imobiliários tendem a investir em ativos já prontos. Porém, vamos com calma! Ele interfere no valor dos aluguéis e isso gera sim um efeito nos rendimentos.

Diferentes análises que compõem o INCC

Os três distintos tipos de INCC são: INCC-DI, INCC-M e INCC-10. Eles são diferentes, principalmente na questão do tempo de análise das informações. Geralmente, as empresas de engenharia civil costumam ter dados detalhados, incluindo dos materiais, das instalações, acabamentos e estruturas.

Também considera-se neste cálculo o custo de mão de obra e equipamentos. Vejamos abaixo mais detalhes sobre estes tipos de INCC. Confira!

– INCC-DI – ocorre entre o primeiro e o último dia do mês;

– INCC-M – este costuma ocorrer entre o dia 21 do mês que antecede a pesquisa e 20 do mês referido;

– INCC-10 – já o INCC-10 ocorre entre o dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês da compilação.

Como calcular INCC?

Como pudemos ver, o cálculo correto do INCC é muito importante para que não haja falhas em todo o processo de negociação, por exemplo. Não é à toa que temos os três tipos deste indicador (como falamos anteriormente).

Por isso, veja a seguir mais sobre a fórmula de cálculo deste índice e como calcular um imóvel na planta e em um reajuste de parcela mensal. Acompanhe!

– Fórmula de cálculo do INCC

É hora de vermos agora a fórmula usada para cálculo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Sabemos que para alguns pode parecer complicado, por este motivo vamos tentar facilitar o seu entendimento ao máximo. Assim, você pode levar este cálculo em consideração na compra de um imóvel na planta.

Veja a fórmula:

Saldo devedor x INCC mensal) + Saldo devedor = Valor corrigido

– Como calcular o INCC de um imóvel na planta?

E que tal vermos na prática como funciona esta fórmula do INCC? Veja o exemplo prático:

Imagine que você adquiriu um imóvel de R$ 100 mil, e o valor do INCC equivale ao ano de 2020, que estava em  0,20%, então você teria o seguinte cálculo: (R$ 100 mil x 0,20%) + R$ 100 mil = R$ 100.200,00

Tendo isso, divida o valor em parcelas faltantes para que você pague. Supondo que falte 50, nós temos:  Valor corrigido / Número de Parcelas = Valor da Parcela – R$ 100.200,00 / 50 = R$ 2.004,00

Desta maneira sabemos que o valor da parcela atual deve ser de R$ 2.004,00. Após isso, basta descontar a quantia paga no valor total a ser quitado. Confira:  valor corrigido – Valor da Parcela = Saldo devedor, temos portanto, R$ 100.200,00 – R$ 2.004,00 = R$ 98.196,00

Sendo assim, seu saldo devedor corresponde a R$ 98.196,00. É nesta quantia que deve-se colocar o valor do INCC do próximo mês.

– Como calcular o INCC de uma parcela mensal?

Acredito que você já deve ter se dado conta do quanto o INCC é usado em parcelas. Isso dá liberdade à administração do consórcio de ditar as regras, seguindo o índice de preços definidos por certo setor do mercado. E quando falamos em mercado imobiliário, eis o INCC a base para isso.

Ressaltamos que tal reajuste não tem nada a ver com a cobrança da taxa de administração. São coisas totalmente diferentes!

No contexto de consórcio, o reajuste equivale a uma adequação do valor do crédito com o preço do mercado do imóvel em questão. Tudo isso é de acordo com o contrato firmado inicialmente pela administradora.

Qual o melhor índice para corrigir valor de imóvel?

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), assim como o INCC, fica a cargo da FGV e é divulgado ao fim de cada mês. O último a ser compartilhado foi o de janeiro de 2023 que variou em 0,21%. 

Outro índice que temos é o Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e foi feito para medir os preços do mercado que variam para o consumidor final, representando a taxa oficial da inflação brasileira. Tal medição é feita a cada mês também.

E, como vimos, o INCC trata-se do índice nacional voltado à construção civil, aplicado a imóveis na planta. Vale dizer que este, em comparação aos demais, é o mais vantajoso para compradores. Em 2021 sua soma ficou em  14,03% e em dezembro de 2022 variou em 0,27.

– Quem determina qual índice será usado na correção do valor?

O INCC, como falamos anteriormente, é calculado mês a mês pela FGV e o seu principal objetivo é ser usado como base para o valor de imóveis ainda na planta. Costuma ter suas vantagens, especialmente para construtoras por medir e verificar o aumento de insumos na área de construção civil.

Calculadora online INCC

Você leu até aqui, mas ainda está com dúvidas com relação ao cálculo do INCC? Então indicamos usar uma calculadora online, de preferência que utilize dados da própria FGV, que é o órgão responsável por este índice.

Isso porque, calcular da forma tradicional, usando papel e caneta, é um pouco arriscado, tendo em vista que se usa uma média ponderada neste indicador.

Outra alternativa para quem não quer nenhuma das últimas sugestões é montar uma planilha de cálculo do INCC. Vejamos como a seguir!

Como montar uma planilha de cálculo do INCC?

Conforme já observamos lá no início do conteúdo, o INCC costuma ser calculado através  dos preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra, sendo subdivido por custos estruturais, custos de instalações e custos de acabamento. E é com isso em mãos que as construtoras podem definir os preços médios dos contratos dos imóveis, variando seu valor final.

E como dica, é importante que você fique atento a isso. Afinal,  o INCC é somado mês a mês no valor total do seu imóvel, e não no da parcela. Então faça o seu planejamento financeiro para não sair devendo!

Você pode usar uma calculadora online, por exemplo, como já indicamos. Mas, também pode fazer uma planilha sua do cálculo deste índice e ir controlando por si mesma. Por isso, vamos te mostrar como fazer este cálculo no excel. Veja!

– Como calcular INCC no excel?

Nem todo mundo é ninja no excel e, sinceramente, não precisa ser neste caso. Aqui, tudo que você precisa para montar uma boa planilha de cálculo do INCC é ir aplicando a cada mês:

1. Os valores das parcelas;
2. O valor do índice divulgado pela FGV naquele período;
3. E aplicar a fórmula que te passamos do INCC no excel.

Saldo devedor x INCC mensal) + Saldo devedor = Valor corrigido.

Não esqueça de organizar a planilha e colocar o nome de cada mês para não se confundir. Deixamos uma planilha pronta com a fórmula para você só salvar e usar, clique aqui! 

Conclusão

Como vimos ao longo deste texto, o cálculo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é realizado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é útil para o reajuste do valor devedor no período da construção de um imóvel.

Este indicador é calculado mês a mês pela FGV e traça como seu principal objetivo o de ser usado como base para o valor de imóveis ainda na planta. Costuma ter suas vantagens, especialmente para construtoras por medir e verificar o aumento de insumos na área de construção civil. 

Demos muitas dicas neste conteúdo e uma delas foi usar uma calculadora online que use como base os dados da FGV no seu cálculo do índice, pois calcular da forma tradicional, usando papel e caneta, é um pouco arriscado, tendo em vista que se usa uma média ponderada neste indicador. No entanto, também demos a opção de montar uma planilha de excel.

E reforçando, o INCC trata-se do índice nacional voltado à construção civil, aplicado a imóveis na planta. Vale dizer que este, em comparação aos demais, é o mais vantajoso para compradores. Em 2021 sua soma ficou em  14,03% e em dezembro de 2022 variou em 0,27.

Isso porque, o INCC independe de variações econômicas (que nós sabemos que ocorrem muito). A diferença no cálculo deste indicador é, portanto, os índices dos preços vistos em certo panorama geral, que mencionamos por aqui. Antes exclusividade do Rio de Janeiro, hoje abrange Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.

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